1、案情介绍
2000年十月1日，原告与被告签订《产品房交易合同》，该《产品房交易合同》使用的是产品房交易通用的空白格式文本，包括了一般的产品房交易合同所拥有的条约内容。在此《产品房交易合同》中双方约定，原告购买被告产品房一套，该房子的建筑面积共320平米，单价10，000元，房子总金额3，200，000元，2001年十月31近日出货房子，并约定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》，约定，买受人自愿在出卖人尚未获得国家批准销售证明的状况下，签订《产品房交易合同》及补充协议。买受人赞同在本合同签订3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地址办理银行按揭手续。补充合同还约定，双方赞同在签订本合同后，在出卖人获得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京国土资源和房子管理局监制的《北京产品房交易合同》，并在换签后，按原合同规定的时间，持本合同和有关证件到房产管理部门办理房子交易立契过户流程，并按有关规定申领房子所有权证。其后，原告诉称被告未按约定履行交房义务，需要被告承担违约责任，并且因为被告向原告出货的房子实测面积比合同约定面积降低了98.5平米，被告应当根据合同约定对超出部分的房价款双倍方还给原告。被告则称：原告未根据合同约定支付后50％的房款，故被告对未按期出货足额房款的原告不负交房义务，不承担违约责任；并且双方签订的是预约协议，在协议中约定的主如果签订本约，依预约的性质，预约权利人仅可履行签订本约的义务，不能依据预定的协议请求履行。

2、对本案的不同看法
原审法院觉得：原被告经协商一致所签订的产品房交易合同，是双方真实意思表示，应为有效合同。被告在签订合同并收取了原告出货的50％房款后，未履行合同及补充协议规定的向原告出货房子及办理剩余50％房款按揭手续的义务，已经构成违约，应向原告承担逾期出货的违约金责任。被告出货的房子与合同约定相差98.5平米，依据合同约定和《产品房销售管理方法》，对于面积误差绝对值超出3％部分的房价款，应由被告双倍返还给原告。被告关于原告未按规定支付剩下50％房款并拒绝收房与上述合同是预约合同，未能正式生效等抗辩建议，没事实和法律依据，不予采信。
二审法院觉得，双方签约时的真实意思是在被告获得合法销售房子手续后双方重新签订新的交易合同。原被告签订的《产品房交易合同》是意向书。此后，因为双方各自对于补充协议的理解产生争议，未能签订新的合同，在此状况下，被告拒绝出货房子，并没有违约。
据此，双方签订的《产品房交易合同》到底是是预约还是本约意义上的合同成为本案的主要争议所在，由此引发一审法院和二审法院对双方当事人责任承担的不认可见。

3、作者的看法
本文觉得，对于本案中原被告双方责任的分担，原告诉请被告承担违约责任能否得到支持，重点在于对原被告双方签订的《产品房交易合同》及其补充协议的定性。到底是经协商一致的产品房交易合同，还是是预约合同的范畴？假如觉得合同已经成立并生效，无疑被告应当承担违约责任；假如觉得此时由于有关法律要件未拥有，即出卖人尚未获得国家批准销售证明，达成的仅为预约合同，则原告并不可以够仅仅依据预约合同需要被告承担逾期违约金和双倍返还房款的违约责任。
本文欲深入讲解预约合同的定义、成立与效力，并在此理论剖析的基础上，剖析对本案怎么样进行处置。
（一）预约的概念及特点