[裁判要旨]
优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间，超越该期间，优先购买权消灭，优先购买权人不能再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间已经成立的交易合同。但在该期间内，出卖人负有止卖义务。假如第三人在侵害优先购买权人的优先权的状况下购买标的物，优先购买权人有权倡导该交易关系无效。同时，优先购买权之诉是一种确认之诉，在法律没作出规定前，其应适用诉讼时效的规定。

[案情]

]2日，原告张涛与被告山东泰安鲁浩贸易公司签订房子出租合同，约定：被告将座落于泰安奈河西路的翠竹园酒店出租给原告营运管理。出租期间内被告12日公告原告需要其立即交清所欠租金35000元，不然，将依法终止出租合同，收回房地产。
28日又公告原告称：因资产调整，原告所租酒店房子产权变更为被告泰安鲁润股份公司，双方出租关系按合同规定终止。
1日，二被告签订房子出售合同，约定：被告泰安鲁浩贸易公司将该酒店房地产以1860800元的价款出售给被告泰安鲁润股份公司。合同签订后，被告泰安鲁润股份公司支付了全部购房款，并24日办理了房子所有权证。随后被告泰安鲁润股份公司将该出售状况公告了原告。另外，被告泰安鲁浩贸易公司系被告泰安鲁润股份公司的股东。

原告张涛诉至法院，请求法院确认两被告交易房子的行为无效，并准许原告按两被告所确立的房子交易条件行使优先购买权。

被告则辩称，两被告之间系内部资产调整而不是交易关系，原告无优先购买权；即便原告有优先购买权，因已将这种情况书面公告了原告，其长达一年多的时间内并没倡导优先购买权，应视为舍弃权利。

[审判]

山东泰安泰山区人民法院经审理觉得，原、被告之间系房子出租合同关系，原告作为承租人享有对所承租房地产的优先购买权。被告在出售该房地产前虽公告了原告，但在法按期间内未履行止卖义务，其交易行为应认定为无效行为。根据合同法规定、最高人民法院《关于贯彻实行民法通则若干问题的建议》规定的规定，判决如下：1、被告泰安鲁浩贸易公司与被告泰安鲁润股份公司之间关于坐落于泰安奈河路119号房地产的交易合同无效。2、驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，双方均未上诉，一审判决已发生效力。

[评析]

所谓承租人的优先购买权，又称先买权，是指当出租人出售房子时，承租人在同等条件下，依法享有优先于别的人而购买该房子的权利。即先买权人在订立交易契约时有优先买受的权利，但并不是对已成立的法律关系发生变动的权利。这种先买权作为期待权，只有在该项财产供应时，权利人才可享受其权益。先买权人在标的物出卖时，肯定期限内不可以使的视为舍弃。最高人民法院《关于贯彻实行民法通则若干问题的建议》规定规定：出租人出卖出租房子，应提前三个月公告承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房子的，承租人可以请求人民法院宣告该房子交易无效。”合同法规定规定：出租人出卖出租房子的，应当在出卖之前的合理期限内公告承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就确认了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的，具备肯定的专用性。该期限是法律的强制性规定，应从了解出卖人和第三人缔约之日起计算，这就需要出卖人负有公告的义务，公告的到达是权利人期限计算的起点，是先买权人了解买卖条件、行使先买权的首要条件。从本案来看，被告泰安鲁浩贸易公司28日向原告送达了出卖房子的公告，即便当日收到公告，作为享有先买权的原告，其法按期限的计算至少应从28日起至28日止。在此3个月内被告泰安鲁浩贸易公司负有不能将房子卖给别人的止卖义务。但二被告之间的房子出售行为恰恰发生1日，即这3个月内。这样来看被告泰安鲁浩贸易公司出售房子的行为违反了最高人民法院《关于贯彻实行民法通则若干问题的建议》规定的规定，其行为侵害了原告的优先购买权。据此，法院对原告需要确认二被告之间的交易合同无效的请求予以支持。