司法实践中，有关房地产分割的问题是离婚诉讼中的审理重点与难题。离婚诉讼中分割房子，第一要解决的问题就是：该房子是是夫妻一方个人财产，还是夫妻双方一同财产。

概括来讲，判断房子是夫妻一方个人财产还是夫妻一同财产，需要区别房子系结婚以前购买还是婚姻关系存续期间购买，同时，还需要考量出资状况、还贷状况等具体原因。司法实践中，可从四个角度进行考量：第一，购买房子时的婚姻情况；第二，购买房子支付首付的状况；第三，房子是不是存在还贷状况；第四，房子的登记状况。依据上述四个角度，结合具体司法案例，笔者将实践中关于这一问题的认定分为以下 29种情形。下文，凑合这 29 种情形具体展开剖析。

1、房子系婚姻关系成立之前购买

从房子出资来源角度看，可以分为夫妻一方出资、夫妻双方一同出资、夫妻一方爸爸妈妈出资、夫妻双方爸爸妈妈出资等情形。

（一）夫妻一方出资

夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资两种情形。

1.结婚以前全额出资

假如房子系结婚以前一方全额出资购买，且登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产。

假如房子系结婚以前一方全额出资购买，在结婚以后将原本登记在一人名下的房子变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房子份额赠与，该房子的性质即从原来的夫妻个人财产转化为夫妻一同财产。但，尽管该房子是夫妻一同共有，在具体分割时，一般不会根据一般物权法关于一同共有些处置原则进行均分，而会考虑出资比率等现实状况进行分割。比如，《上海高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的建议》第13条规定：“夫妻一方结婚以前出资购置房子，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定一同共有，但在离婚分割该房地产时，出资一方可适合多分。”

2.结婚以前支付首付，结婚以后夫妻双方一同还贷

假如房子系夫妻一方结婚以前支付首付购买，登记在出资方名下，那样应适用《最高人民法院关于适用<中国民法典>婚姻家庭编的讲解（一）》（下称《婚姻家庭编司法讲解（一）》）第 78 条规定进行判断。该条规定，“夫妻一方结婚以前签订不动产交易合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，结婚以后用夫妻一同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处置。依前款规定不可以达成共识的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方结婚以后一同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应依据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

假如房子系夫妻一方结婚以前支付首付购买，登记在夫妻双方名下，结婚以后由夫妻双方一同还贷的，则该房子是夫妻一同共有，但在离婚分割该房地产时，出资一方可适合多分。

假如房子系一方结婚以前支付首付购买，登记在非出资方名下的，结婚以后由夫妻双方一同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期一同生活用为目的购房，原则上房子应认定为夫妻一同财产，非出资方证明该房地产是赠与的除外。

（二）夫妻双方出资

结婚以前由夫妻双方出资购房，在实践中主要有两种情形：（1）双方分别支付部分首付款至房产开发商指定的银行账户。（2）一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房产开发商支付首付款。

假如结婚以前由夫妻双方出资购买的房子登记在一方名下，那样非登记方出资的性质应怎么分辨？实践中，结合案件具体状况，主要有三种看法：一是觉得构成借贷关系，二是觉得构成赠与关系，三是觉得构成对房子的一同出资。

在第一种、第二种看法下，即便非登记方证明自己存在出资行为，也没办法倡导就该房子成立一同共有关系。

在第三种看法下，法院一般觉得夫妻双方是在结婚以前以“结婚为目的”购置房子，该房子是夫妻所共有。但对于是按份共有还是一同共有，不同法院也有不同看法。比如，《深圳中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判引导》觉得，夫妻一方在结婚以前购买房地产并登记在该方名下，另一方倡导其在买房时亦有出资且结婚以前买房目的即为结婚一同居住，假如并无充分证据显示有关款项是借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方根据各自的出资比率共有房地产。

参考案例：徐某与孙某离婚纠纷案

案号：（ 2013 ）盘中民二终字第00371号

裁判理由：对于涉案房子产权性质，依据上诉人提供的房子产权证、结婚登记证，证明该房所有权人为上诉人本人，是结婚以前获得，虽上诉人承认被上诉人给付上诉人13万元用于上诉人购买该房，但上诉人称此款是以被上诉人与上诉人结婚为条件，被上诉人赞同给付上诉人的，并且赞同该房地产权证办理在上诉人个人名下，该房是上诉人结婚以前个人财产。本院觉得，《中国婚姻法》第十九条第一款（现为《民法典》第一千零六十五条第一款）“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产与结婚以前财产归各自所有、一同所有或者部分各自所有、部分一同所有。约定应当使用书面形式。没约定或约定不清楚的，适用本法第十七条、第十八条规定”，第十八条第一款第一项（现为《民法典》第一千零六十三条第一项）“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一方的结婚以前财产”。本案中，虽有被上诉人给付上诉人的购房款13万元，但对该房地产权归属约定不清楚，依据上述法律规定，该房是上诉人结婚以前获得的财产，应是上诉人的结婚以前财产，对于被上诉人给付上诉人的购房款13万元应视为对上诉人的赠与。

参考案例2、宋某、吴某离结婚以后财产纠纷案

案号： （ 2021 ）鄂01民终2760号

裁判理由：案涉房地产交易合同虽以吴某个人名义签订，签订时间早于双方领证时间，现又登记于吴某名下，并不足以推定该房地产为吴某个人结婚以前财产。第一，在正式登记结婚之前，双方互有较复杂的资金往来。第二，案涉房地产的首付款仅小部分由吴某个人支付给开发商，其他均由宋某支付。吴某倡导宋某支付的部分均系对其个人的赠与，但无直接证据证实宋某在向第三方付款时明确作出对其个人赠与的意思。最后，交易合同签订时间距双方结婚登记时间仅有一个月。一审法院据此认定涉案房子系双方结婚以前一同出资为结婚而购买、结婚以后一同偿还贷款的一同财产，按一同出资平均进行分割，并无不当。

结婚以前由夫妻双方出资购房，假如登记在双方名下，则房子是夫妻一同共有。

（三）爸爸妈妈出资

爸爸妈妈出资的情形，可以参考是一方爸爸妈妈还是双方爸爸妈妈出资，是部分出资还是全额出资进行更进一步的划分。

1.一方爸爸妈妈全额出资

假如房子系一方爸爸妈妈全额出资，登记在己方子女名下，依据《婚姻家庭编司法讲解（一）》第 29 条 第1 款规定，当事人结结婚以前，爸爸妈妈为双方购置房子出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但爸爸妈妈明确表示赠与双方的除外。

假如房子系一方爸爸妈妈全额出资，登记在双方或另一方子女名下，可以推定“爸爸妈妈有赠与双方的意思”，应该认定该房地产为夫妻一同共有。

2.一方爸爸妈妈支付首付款，结婚以后由夫妻双方一同还贷

假如房地产系一方爸爸妈妈支付首付款，登记在己方子女名下，结婚以后由夫妻双方一同还贷的，可认定该房子是一方的个人财产，爸爸妈妈结婚以前还贷部分是对己方子女的赠与，另一方可以获得双方结婚以后一同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

假如房地产系一方爸爸妈妈支付首付款，登记在双方子女或另一方子女名下，结婚以后由夫妻双方一同还贷的，可以推定“爸爸妈妈有赠与双方的意思”，应该认定为一同共有。

3.双方爸爸妈妈全额出资

双方爸爸妈妈全额出资购买房子，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方根据各自爸爸妈妈出资份额按份共有。

4. 双方爸爸妈妈出资支付首付款，结婚以后夫妻双方一同还贷

双方爸爸妈妈一同出资支付首付款，结婚以后由夫妻双方一同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，爸爸妈妈结婚以前出资的部分都要视为对自己子女的赠与，房地产应认定为夫妻一同共有。对于该情形，因为既包括结婚以前“爸爸妈妈对自己子女的赠与”部分，又包括结婚以后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情确定夫妻各自享有些房子份额时，理应考虑结婚以前爸爸妈妈出资的比率。

2、房子在婚姻关系存续期间购买

（一）一方出资

一方以结婚以前资产全额出资，且登记在出资方名下时，房子是个人财产；其他状况下，房子都是夫妻一同财产。实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房子认定为个人财产的情形是比较少见的。上海二中院熊燕法官在《涉房子分割的离婚纠纷类改发案件裁判要素》一文中即觉得：“除夫妻一方结婚以前个人房地产完全足以购买新房地产且新房地产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数状况外，夫妻结婚以后所购房子无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均是夫妻一同财产。”

（二）夫妻双方出资

房地产系夫妻双方出资，且购买于婚姻关系存续期间的，无论房子登记在夫妻一方或双方名下，原则上，夫妻双方结婚以后一同出资购买的房地产应认定为夫妻一同财产。（如《上海高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的建议》持此看法）

假如房子系夫妻双方出资，且购买于婚姻关系存续期间，登记在双方子女名下的，司法实践中，一般需要考量子女是不是成年与夫妻双方的真实意思表示进行综合断定。

1.夫妻双方在婚姻关系存续期间一同出资购买房地产登记在成年子女名下，应 查明当事人登记背后的真实意思，即夫妻双方是不是有将房子赠与给子女的意思。假如有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思只是代名登记，夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻一同财产。

2. 夫妻双方在婚姻关系存续期间一同出资购买房地产登记在未成年子女名下，双方在离婚时倡导该房地产为夫妻一同财产的，司法实践中有两种处置方法。

一是人民法院在离婚案件中不予处置，告知有关当事人在离结婚以后另行倡导分割共有财产；

二是人民法院基于考量当事人的真实意思表示，结合案件具体状况综合判断。

最高人民法院民事审判第一庭关于“婚姻关系存续期间，双方用夫妻一同财产购买房子，产权登记在未成年子女名下，离婚时应怎么样处置”的解答中觉得，不可以简单地根据登记状况将房子认定为未成年子女的财产。实质日常，夫妻双方一同出资购买房子后，可能基于各种原因的考虑而将房子产权登记在未成年子女名下。但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房子产权的权利人，因此，该房子的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审察夫妻双方在购买房子时的真实意思表示，假如真实意思确实是将购买的房子赠与未成年子女，离婚时应将该房子认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；假如真实意思并非将房子赠与未成年子女，离婚时将该房子作为夫妻一同财产处置比较适合。

应该注意的是，若夫妻基于代持意思将房子登记在子女名下，那样夫妻有关房地产的内部约定不可以对抗善意第三人。

假如房子登记在子女和夫妻一方或双方名下，且夫妻二人有将房地产部分赠与子女的真实意思，若产权登记中未约定按份共有些，应认定一同共有。（如《上海高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的建议》持此看法）

（三）爸爸妈妈出资

对于结婚以后爸爸妈妈出资的情形，《婚姻家庭编司法讲解（一）》第 29 条 2 款修改了原《最高人民法院关于适用<中国婚姻法>若干问题的讲解（三）》第 7 条的规定，不再区别是由“一方爸爸妈妈出资”还是“双方爸爸妈妈出资”，一律规定为“当事人结结婚以后，爸爸妈妈为双方购置房子出资的，根据约定处置；没约定或者约定不清楚的，根据民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处置。”

1. 一方爸爸妈妈全额出资

假如房子系一方爸爸妈妈全额出资，登记在己方子女名下，司法实践主流看法觉得，考虑到物权法已经推行多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是爸爸妈妈将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。婚内一方爸爸妈妈全额出资且登记己方子女名下的，应认定为对己方子女的赠与。

假如房子系一方爸爸妈妈全额出资，登记在双方或他们子女名下，应考量出资方爸爸妈妈的真实意思表示，若能证明该出资系对子女双方的赠与的，该房子可以认定为夫妻一同共有。当然，因为另一方未对出资作出贡献，在离婚分割份额时会相应少分。

2.一方爸爸妈妈支付首付，夫妻一同还贷

假如房子系一方爸爸妈妈支付首付，登记在己方子女名下，由夫妻双方一同还贷的，该房子一般应作为夫妻一同财产。一般觉得，只有在一方爸爸妈妈全额出资，且登记在己方子女名下时，才能推定有赠与己方子女的意思；而在一方爸爸妈妈部分出资的状况下原则上不可以作此推定。比如，《北京高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考建议》规定，“结婚以后由一方爸爸妈妈支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻一同偿还余款的，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修状况等原因予以公平分割。”

假如房子系一方爸爸妈妈支付首付款，登记在双方子女名下，爸爸妈妈出资应认定为对子女双方的赠与，又由于夫妻一同还贷，该房子应认定为夫妻一同共有。

3.双方爸爸妈妈全额出资

假如房子系双方爸爸妈妈全额出资，登记在一方子女名下的，一般应认定为夫妻一同共有。实践中，因为房价高企，一方爸爸妈妈可能无力单独承担购房负担，由双方爸爸妈妈一同出资为子女购房的情形并不鲜见，爸爸妈妈为子女出资购房不止是家族财产的传递形式之一，也寄托了爸爸妈妈对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没明确约定的状况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特点不相符，也与法律规定有肯定冲突。依据民法典第一千零六十二条规定，在没明确表示赠与一方的状况下，应当归夫妻一同所有。（见：《关于适用民法典婚姻家庭编的讲解（一）》若干重点问题的理解与适用》）

假如房子系双方爸爸妈妈全额出资，登记在双方子女名下的，该房子应认定为夫妻一同共有。

4.双方爸爸妈妈支付首付，夫妻双方一同还贷

双方爸爸妈妈一同支付首付款，由夫妻双方一同还贷的，在双方爸爸妈妈没明确表示赠与某一方的意思的状况下，且考虑到家庭的伦理性特点，无论房子产权登记在一方还是双方名下，均应认定为一同共有。

引使用方法条

《中国婚姻法》第十九条