「摘要」近年来国内的房产买卖日趋活跃，进步非常快，预售产品房的买卖方法应运而生。一方面它使预购人防止了一次性支出巨额购房款，其次预购人的预付款项为房产开发公司提供了工程建设款，用以解决经营能力的不足。预售产品房对于搞活房产市场，加强房产规模投入，起着积极有哪些用途。当然，它也不可防止地存在着肯定的问题，如有的开发商违反房产法的规定，不拥有房产开发权而从事房产开发活动，从事房产买卖行为未依法办理有关出售手续，还有些开发商避免法律，投机取巧，牟取暴利。加之房产业进步较快，法律相对滞后，有的纠纷的处置缺少依据，给人民法院处置案件带来了肯定的困难。因此，全方位贯彻房产法，认真研究目前预售产品房案件的特征和难题对于打造预售产品房的正常秩序，维护预售人和预购人的合法权益，规范房产市场，调整好房产法律关系，提供有效的司法保障有着要紧有哪些用途。

本文拟就产品房预售中的按揭问题，预售产品房的条件、预售产品房的出售与预售产品房案件中情势变更原则的适用等四个方面的问题进行探讨。尤其是对审判实践中常常遇见，又比较难把握的怎么样适用情势变更原则这一热门问题进行重点论述。

预售产品房又称期房交易，是指房产开发经营企业将正在建设中的房子预先供应给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。

预售产品房有以下几个特点：1、预售的标的物是尚未建成的房子;2、根据合同由承购人支付房价款，承购人获得的是以后的房子用权，亦称期待权;3、预售产品房实质出货之前预购人可以依法出售给第三人;4、从合同成立到标的物出货需要较长的周期。

1、预售产品房按揭的有关法律问题

预售产品房按揭是银行、房产开发商和购房者三方一同参加的房产经营开发的一种筹资活动。它是指产品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将它协议获得的产品房的期待权让渡给银行，作为获得银行贷款的担保，假如预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。在产品房竣工后，产品房按揭即转为产品房抵押。购房人是按揭人，银行是按揭权人。

预售产品房按揭的法律特点：一是预售产品房按揭是要式法律行为，需要签订书面合同;二是预售产品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。三是预售产品房按揭合同成立后，未经抵押权人的赞同，抵押人不能另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是产品房按揭需要经过登记。