目前许昌周围农村因房子拆迁补偿，出现了不少已经卖了房屋多年的村民目前反悔，倡导房子交易合同无效需要买受人返还房子的案件，因此类房子交易涉及到土地用权问题，农村宅基地属集体性质，全国各地此类案件较多，各地判决不尽相同，以宋庄画家村案件较为典型。因此，在审判实践中存在很多问题，假如处置不当，会引发不少社会问题，甚至群体事件的发生。鉴于此，有必要对此类合同的效力认定进行探讨。
1、?农村房子交易合同纠纷产生的背景

农村房子交易合同之所以被房子出卖人起诉认定无效，非常大程度上是由于农村土地增值与城中村改造拆迁补偿等原因，房子现价或拆迁补偿价格高于房子交易价格，出卖人受利益驱动而反悔，有些需要直接收回已出货的农村房子，有些需要与买受人共沾拆迁利益。从近况来看，有些房子已经过装修、翻建、改建等添附行为，假如确认交易合同无效还涉及对因房子翻建、扩建、添附等价值评估鉴别、成本补偿标准难点，甚至遭遇实行难点。在许昌魏都区城市进步中，因城中村改造拆迁补偿等缘由，不少以前卖了房子的人起诉至法院，需要确认所签协议无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。

2、对农村房子交易合同效力的剖析

农村房子交易涉及到宅基地用权能否出售问题，1日开始实行的《物权法》规定规定：已经登记的宅基地用权出售或者消灭的，应当准时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地用权是可以出售的。但出售宅基地用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体推行方面一般由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来讲，出售宅基地用权须同时拥有以下条件：
1、出售人与受叫人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受叫人没住房和宅基地，且符合宅基地用权分配条件；3、出售行为须征得本集体经济组织赞同；4、宅基地用权不能单独出售，需要与合法建造的住房一并出售。

因此，在实践中对于农村房子交易合同的效力，有两种看法：

一种看法觉得，因房子是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具备不可离别性，而宅基地用权是集体经济组织成员享有些权利，与特定的身份关系相联系，农村村民出售宅基地用权有肯定限制。农村房子交易在房地一体的格局下，处分房子的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加大土地出售管理严禁炒卖土地的公告》规定第二款规定：农村的住宅不能向城市居民供应，也不能批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不能违法为建造和购买的住宅发放土地用证和房地产证”；24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第三强调：加大农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。这样来看，国家不允许宅基地用权向集体经济组织以外的城镇居民出售，城镇居民购买农村住房的房子交易合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的交易合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。

另一种看法觉得，宅基地用权和房子所有权是不是经过户登记并非房子交易合同的有效要件，没有办理过户登记不影响交易合同的效力。只须交易合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》规定第二款规定的合同生效需要办理的批准登记手续与房子产权过户登记是两个不同性质的问题。房子过户登记行为是物权行为，房子交易合同则是债权行为，进行过户登记并非房子交易合同有效的要件。没办理过户登记手续，是房子交易合同未履行完毕，并不影响合同的效力。依据《最高人民法院关于适用〈中国合同法〉若干问题的讲解（一）》（法释［1999］19号）规定规定：合同法推行将来，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法律和国务院拟定的行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和两个文件并不是行政法规，不可以作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房子交易合同并没有法定的无效事由。